Comment chiffrer le rendement d’un bien locatif ?

Connaitre à quel point  rapporte un logement donné en locations plus compliqué qu’il n’y paraît.

Vous êtes nombreux à vous questionner sur le vrai rendement de l’immobilier. La majorité est persuadée que l’achat d’un logement pour le louer rapporte gros. Une minorité pense qu’il s’agit d’un placement médiocre, synonyme de problèmes de gestion et d’impayés. Comme souvent, la réalité se trouve entre les deux. Pour vous aider à vous faire votre opinion et surtout à mieux gérer votre patrimoine, nous expliquons ci-dessous comment calculer la vraie rentabilité d’un bien locatif. L’exercice est moins simple qu’il n’y paraît, car il faut prendre en compte  plusieurs paramètres. Néanmoins, il n’y a pas besoin d’être agrégé de mathématiques pour comprendre. Maîtriser les opérations de base est suffisant. Comme l’ont rappelé les notaires lors du 33e rencontre notariale, il existe plusieurs modes de calcul de la rentabilité d’un bien loué.

Le rendement brut

Loyer mensuel X12
_________________ x 100
Prix d’acquisition du bien

Commençons par le rendement brut. Il est calculé en rapportant le loyer annuel à l’investissement de départ. Ce dernier comprend le prix d’acquisition, les frais d’achat (droit de mutation, notaire, agence), le coût des travaux et des éventuels biens d’équipement. Le rendement brut est souvent utilisé, parce qu’il est simple à calculer, mais il surestime le rendement réel, car il ne tient pas compte des dépenses liées à tout investissement locatif.

Le rendement net

Loyer mensuel X 12
 -taxe foncière
– charges non récupérables
– frais de gestion et d’entretien
__________________________ X 100
Prix d’acquisition du bien

Le rendement net de frais et charges est donc préférable. Il s’agit de rapporter au prix d’acquisition les loyers minorés de toutes les charges (gestion, assurance, travaux, etc.) non récupérables sur le locataire et des charges, fiscales et sociales (taxe foncière, impôt sur le revenu, CSG, éventuel ISF…). « Cet indicateur tient compte des éventuelles déductions obtenues dans le cadre de dispositifs spécifiques types Borloo ou Robien » précisent les notaires.

La troisième méthode de calcul majore le rendement net de la plus-value réalisée lors de la vente (ou la minore de la moins-value éventuelle). « La performance exacte d’un investissement locatif ne peut être connue qu’au moment de son dénouement », conclut Gilles Étienne, associé au cabinet Cyrus Conseil, gestionnaire du patrimoine indépendant. D’où l’importance d’être sélectif dans le choix du bien locatif. Vérifiez ses qualités inhérentes ( localisation, qualité de construction, isolation phonique et thermique, agencement…). Assurez-vous que les hypothèses de calcul de rentabilité sont réalistes. Enfin, analysez les incidences sur le rendement final de la variation à la hausse ou à la baisse de l’un ou de l’autre des éléments déterminant la rentabilité.