Investir dans le locatif avec un local commercial

La rentabilité de l’achat d’un local commercial peut être parfois deux fois plus élevée que dans celui d’un bien à caractère résidentiel. Investir dans le locatif commercial est avantageux car diverses solutions vous sont proposées comme l’investissement dans des parkings, des immeubles de rapport, des résidences de tourismes ou dans l’immobilier de bureau. La stratégie peut s’orienter sur la plus-value en choisissant un local bien placé, sur le rendement, ou en combinant les deux.

Comment investir dans un local commercial en loi Pinel ?

Il est tout à fait possible de bénéficier du dispositif Pinel pour investir dans un local commercial. Bien en entendu vous devrez suivre certaines obligations comme :

• réaliser un état des lieux ;
• répartir les travaux et les charges entre vous et le locataire. Si vous envisagez de faire des gros travaux, ils seront à votre charge de propriétaire. Si votre locataire est déjà installé, vous devrez l’en informer au moins 2 mois en avance.
• la durée du bail commercial ne peut pas être choisi au hasard. La durée minimale pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 9 ans.
• la révision du bail pour le prolonger ou le stopper.

Vous serez également dans l’obligation de créer une Société Civile Immobilière. Sachez qu’à côté des avantages propres à l’investissement en loi Pinel par exemple, vous pourrez déduire les loyers et les travaux que vous avez déclarés, pour payer moins d’impôts. En plus de cela, vous serez moins sujet au risque d’impayés, qui est beaucoup plus fréquent lors de la location auprès de particuliers. Il ne vous restera plus qu’à trouver un local commercial attractif comme proche d’un centre commercial, qui va attirer du monde.

Est-ce rentable ?

Généralement, la rentabilité des locaux commerciaux est plus élevée que celle des logements à caractère d’habitation. On peut s’attendre à une rentabilité nette entre 5% et 10% du fait que les charges sont payées directement par le locataire. Les risques d’impayés sont souvent très faibles. Le bail peut être signé pour une durée de neuf ans sans possibilité de résilier avant trois ans ou pour 23 mois en cas de bail dérogatoire. Si le locataire souhaite mettre fin à son bail avant terme, il doit en aviser le bailleur par acte d’huissier six mois avant sa date de départ prévue.

L'emplacement du bien est très important

L’achat de murs d’une boutique reste l’un des investissements les plus performants actuellement avec un rendement allant de 5 à 10%. Plus un magasin est bien placé, plus sa valeur sera élevée. Celle-ci sera d’autant plus importante si l'emplacement se trouve à côté d’un passage piéton. Il faut aussi miser sur les quartiers en devenir. Mais l’investisseur peut aussi privilégier l’achat de murs de magasin bien situés pour s’assurer d’une plus-value que la recherche du rendement du bien. De toute manière, le bien commercial doit être situé dans une rue piétonne, près d’un arrêt de bus et d’autres points de passage car plus les gens passent proche du magasin, plus le chiffre d’affaires du locataire est assuré.

Il faut savoir que les quartiers des villes sont délimités en zones. Certains sont dits « premium » et sont très recherchés par les investisseurs car ils sont peut-être moins rentables mais plus surs.

Des prix attractifs

En cette période où les prix sont élevés, ceux des murs de boutiques font exception à la règle et la valeur des murs dépend principalement du loyer qui peut être tiré du local. Le risque est moins élevé de voir la valeur de son bien baisser. Le loyer doit correspondre entre 5 à 10% du chiffre d’affaires du commerce mais la variation peut être importante en fonction de la marge des commerçants. Il sera judicieux pour l’investisseur de ce type d’immobilier de s’entourer d’un avocat ou d’un administrateur de bien pour rédiger les baux commerciaux. Il est aussi possible que le locataire de votre bien paye la taxe foncière, les travaux, les charges ou un droit d’entrée. Si vous pouvez justifier de la hausse de la valeur locative de votre bien, le loyer pourra être augmenté notamment si la zone a changé ou s’il existe de nouveaux transports en commun.