Investir dans une résidence étudiante

Puissante demande, bon rendement, bonne fiscalité : héberger des étudiants présente des intérêts, pourvu que l’on prenne des précautions.

Le nombre de résidences étudiantes a augmenté, mais les besoins d’appartements universitaires sont toujours là.

Aujourd’hui, il existe environ 340 000 chambres étudiantes (sociales et privées confondues) alors que chaque année scolaire voit venir plus d’un million d’étudiants pour obtenir une location. A printemps 2011, se sont tenus des États généraux pour les habitations universitaires, malgré la bonne volonté des pouvoirs publics, l’offre n’atteindra pas la demande car les logements étudiants devraient arriver à 680 000 qu’en 2020, nous sommes loin du compte.

Les résidences étudiantes ont la caractéristique d’avoir des services conçus pour simplifier la vie de leurs résidents. Parmi les services offerts : petit-déjeuner, laverie, salle de réunion ou de travail, salle de sports ou de loisirs, connexion internet haut débit… Dans le neuf, ce type d’investissement se révèle  avantageux à plus d’un titre. En premier pour sa gestion, celle-ci, en effet, est obligatoirement gérée, par un bail commercial au minimum de 9 ans, à l’exploitant de la résidence qui se charge ensuite de sous-louer la chambre à des étudiants.

Plusieurs avantages fiscaux :

Le remboursement de la TVA sur le prix du bien.
L’investisseur est assujetti, s’il s’agit d’une location meublée, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ce qui lui permet, qu’il soit loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), d’opter, par exemple, pour les bénéfices réels. Autrement dit, de pouvoir déduire non seulement les charges d’entretien, de réparation, les impôts locaux et les intérêts d'emprunt, mais aussi l’amortissement du mobilier et des locaux.

S’il se place sous le statut LMNP (moins de 23.000 euros de revenus locatifs par an), il peut aussi opter pour le Censi-Bouvard, ce dispositif autorisant une réduction d’impôts de 11% du montant hors taxes de l’achat, étalée sur neuf ans, dans la limite d’un prix plafond de 300.000 euros. A titre d’exemple, pour un achat de 100.000 euros, la réduction s’établit à 11.000 euros, soit une économie d’impôt de 1.222 euros chaque année pendant neuf ans.

Mais cette opportunité est à saisir très rapidement. En effet, ce dispositif, qui doit s’éteindre le 31 décembre 2014, ne concerne plus désormais que les programmes immobiliers qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et ayant enregistré au moins une vente avant cette même date butoir. Autant dire que l’offre risque de se tarir dans les tout prochains mois.

L’importance de la géographie

Comme dans tout investissement locatif, l'emplacement est primordial.
Parmi les villes universitaires à explorer, il y a bien sûr Paris mais aussi des secteurs comme Créteil, Marne-la-Vallée ou Versailles. En province, mieux vaut s’intéresser aux grandes métropoles telles que Lille, Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Nice, Toulouse, Bordeaux ou encore Strasbourg. Mais d’autres, moins importantes, comme Rennes, Reims, Grenoble, ne sont pas pour autant à écarter. A condition de bien cibler les quartiers porteurs en matière de location étudiante. Les programmes à proximité des campus universitaires où des grandes écoles sont à retenir en priorité, de même que les centres-villes.

Ne pas être trop gourmand

Vous devez vous intéresser au marché du secteur, même si vous la gestion est donnée à un exploitant. S’il garantit un revenu de l’ordre de 3,5 à 4% nets par an (hors fiscalité Censi-Bouvard), le gestionnaire qui promet un rendement trop élevé et qui, de fait, pratique des loyers élevés risque tôt ou tard de rencontrer des difficultés de remplissage et de se trouver dans l’impossibilité de servir le rendement promis, ou dans l’obligation de le réduire. Ce que l’investisseur ne peut généralement qu’accepter.

Qui paie quoi ?

Mieux vaut se pencher sur la question des charges. Même si l’exploitant met en avant un revenu net, il est important de lister dans le contrat de location les charges incombant à l’exploitant et celles à payer par l’investisseur. En règle générale, ce dernier règle les charges non récupérables sur le locataire (gros travaux, notamment).