La copropriété

La copropriété est l’organisation d’immeuble répartie en lots. Cette forme existe dès lors qu’un immeuble est divisé entre 2 propriétaires. La copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété et sur la réunion de copropriétaires en un groupement, le syndicat. Un représentant, le syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, en collaboration le plus souvent avec le conseil syndical.

La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n’est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d’accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.

Statut de la copropriété

Il s’impose aux immeubles bâtis ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

Parties privatives

Ce sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et sont sa propriété. Ce sont par exemple les appartements, garages, locaux commerciaux, caves, etc.

Parties communes

Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; par défaut : sol, gros œuvre, éléments d’équipement commun, gaines, locaux des services communs, passages. Les droits à construire sont par défaut accessoires aux parties communes.

Acheter une partie commune

Vous êtes copropriétaire, vous êtes peut-être intéressé par l’achat d’une partie commune afin d’agrandir vos parties privatives. En copropriété, pour acquérir une partie commune, vous devez impérativement obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic.

Vous devez demander au syndic d’inscrire la proposition à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. N’oubliez pas d’y joindre les conditions de votre projet : plan, croquis, schéma de la réalisation finale, prix proposé. Si vous faites des travaux, ils doivent également être autorisés par l’assemblée qui statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce sera le cas, par exemple, si vous devez supprimer un mur porteur pour relier deux pièces.

Les charges de copropriété

La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions sur charges effectués par les copropriétaires via le paiement de ces appels de fonds. Le syndic mandaté se charge de leur recouvrement. Chaque copropriétaire est tenu de payer cette provision en début de chaque trimestre selon le budget prévisionnel voté en Assemblée Générale. A la fin de l’exercice comptable, le syndic effectue une régularisation de charges.

Les charges générales et celles spéciales

Les charges générales sont relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : dépenses liées au nettoyage, gardiennage, éclairage, peinture, interphone, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic…

Les charges spéciales sont relatives au fonctionnement et à l’entretien des services collectifs et des éléments d’équipement communs : ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage central etc. ou l’entretien de parties communes elles-mêmes dites « spéciales », propriété indivise de certains copropriétaires seulement.

Les travaux de copropriété

Les travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives

Chaque copropriétaire a le droit d’effectuer des travaux sur ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété, à deux conditions :

• Que les travaux ne doivent pas affecter les parties communes.
• Que les travaux ne doivent pas affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

Toutefois, ces travaux doivent respecter l’usage des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d’aménagement intérieur (ex. refaire l’installation électrique) ou des transformations (ex. déplacer des cloisons, créer une salle d’eau).

Les travaux d’intérêt collectif

Ce sont les travaux qui concernent les parties communes ou les équipements communs et qui intéressent donc tous les copropriétaires.

La décision d’effectuer des travaux d’intérêt collectif relève soit de l’assemblée générale, soit du syndic. Cela dépend de la nature même des travaux. Lorsque la décision d’effectuer ou non les travaux appartient à l’assemblée, la majorité nécessaire pour le vote varie selon la nature et l’importance des travaux.