Le règlement de copropriété

A quoi sert-il ?

Le règlement intérieur de copropriété fixe les droits et les obligations de chacun dans une copropriété. C’est un document écrit, obligatoire et complet et fixe les règles de fonctionnement de la copropriété, organise la vie de la copropriété et les rapports entre les copropriétaires.

Un règlement de copropriété doit obligatoirement être établi au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.

Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et destinées à l’usage de tous : toiture, murs porteurs, escaliers, couloirs, planchers. Elles sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblée selon diverses règles de majorité.

Le statut de la copropriété s’applique à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le document d’origine et toutes les modifications qui y seront apportées doivent être publiés par notaire à la conservation des hypothèques.

Contenu du règlement de copropriété

Il détermine principalement l’état descriptif de division permettant d’identifier les lots (par numéro) suivi des informations relatives à chacun d’eux, les parties communes et les parties privatives avec les conditions de leur jouissance, les charges communes et leur répartition entre les copropriétaires, la quote-part des charges afférentes à chaque lot, l’annexe contenant les modalités de calcul des tantièmes de charges.

Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent  les quotes-parts des parties communes sous forme de « tantièmes » (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.

Un état descriptif de division

L’état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d’une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l’objet d’un document annexe.

Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l’usage du lot est indiqué. À chaque lot correspond un numéro d’identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.

Un syndicat des copropriétaires

Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes, il assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée. C’est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice.

Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.